如松 : 房地产就是一盏灯

2019-07-17 21781人阅读,共54个回复
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在世界经济史上,很多国家走曾经出现房地产泡沫,这不是奇怪的事情,最典型的是上世纪九十年代初期的日本和2008年的美国,但它们都采取的是刺破的方式,让泡沫轰然破碎,这是有道理的。难道它们不能采取更缓和的方式来处理吗?这在短期内有很多好处,比如对银行系统的冲击较小,对财政收入的冲击不那么猛烈,对经济的打击也会和缓很多,等等,为何一定要采取如此极端的方式来处理泡沫?

按正常的理解,在当代的金融体系之下,房价不断上涨最终就会推动社会债务率的快速上升(这个时间有长有短,与起始的资本投资收益率有关,当投资收益率下降到低位的时候就会快速上升),导致债务率达到高位,全社会的需求受到压缩,需求不足之后就会导致物价下跌带来的通货紧缩,这是最一般的理解。所以,去年我说未来是通胀的时候,很多人是反对的,理由似乎也是充分的,也可以理解,但记住只是“似乎”。

房地产很大程度上决定了地方的财政收入,房地产也是资金十分密集的行业,这就让房地产企业从购地到销售的过程中会面临很大的风险,主要包括:利率和政策的变化,需求的变化,房价的变化等。即便地产商在这一过程中全部使用银行贷款,但因为资金规模太大也会让债务人面临最终还债的巨大风险(当然银行同时也承担了部分风险)。

此时,如果要让地产商用数亿甚至数十亿资金去拿地,就必须保证地产商有足够高的利润率。一旦利润率与风险不成比例,地产商就不干了,同时为了应对这些风险,地方ZF还会在一系列政策上对地产行业进行倾斜。

这就让房地产成为高利润率、低风险的行业,这是所有问题的焦点,是考虑后面所有问题的基础。

上述逻辑,除非刺破房地产泡沫的时候才会被推翻,如果采取任何其它任何方式,比如希望稳定发展,这种逻辑都不会改变!

此时,我们开始考虑社会债务率过高、导致需求不足的时候,除房地产之外的其它产业会面临什么样的问题,它们会做出什么样的选择:

首先,大家已经知道制造业等工业企业的利润率已经很低,有媒体报道说仅仅在3-5%之间(这是房地产推动生产要素价格不断上涨的必然结果),这些行业之间当然会有差别,农业养殖业的利润就更不高,比如近几年种植玉米的,如果计算人工成本的话基本是不赚钱的。当需求不足,销售不畅的时候,它们会努力降价销售,当不赚钱的时候,就会退出。所以,过去几年我们看到了很多的报导,关厂炒房、将工厂迁到其它地区等,抛荒的报道也不少,就是这种形势下的必然选择,目的是一个——供给自动压缩。

可随着供给的不断收缩,消费品价格就会开始掉头向上,注意这种价格向上在需求不足的时候是销售量的缩量上升(现在的猪肉市场应该比较典型),而不是需求释放导致的放量上升。此时,无论经营制造业、农业还是养殖业的人们会扩大再生产吗?如果扩大再生产,供给的增长就会将价格打下来,这是经济增长的过程,是十分有益的。但问题是它们或许不会!

要注意的是,企业的成本中有固定成本和其它成本的区分,决定企业利润的主要因素是两个方面,第一当然是出售产品的价格,价格越高利润也越高;第二是销量,这也很好理解,销量越大,固定成本摊销越低,产品的综合成本下降,企业的利润就提升。由此可以看到,当价格是缩量上涨的时候,企业的利润并不能快速改善,甚至不会改善,源于销量不能快速放大甚至还会出现萎缩,这就制约了它们再投资的动力。

当消费品价格上升的时候,一般伴随的是原材料价格的上涨,由于原材料具有抵御货币贬值的功能(或部分具备),其价格的涨势比终端消费品更猛。对于生产消费品的企业来说,虽然自己生产的产品价格上升了,原材料的价格涨价很可能更多,让利润的改善是有限的,甚至无法改善,这就再次制约了再投资活动。(现在钢铁企业都在承担这种模式,被铁矿石价格挤压的哭倒在厕所了)

这就会导致价格的缩量上涨并不能推动企业扩大投资,也无法放大供给。

第二,房地产的高利润(与其它行业相比)和一些政策保护会挤压其它产业的投资。一间企业意欲扩大再生产的时候,要考虑风险因素和利润因素(两者是并重的),当房地产相关产业链具有更高的利润、更强的政策保护(意味着低风险)之后,企业主有什么理由继续在自己原来所从事的低利润率、高风险的行业扩大投资哪?估计是不会的。

第三,房地产的高利润不仅会拉升生产要素价格(挤压其它行业的利润),还会提升全社会的生活成本。比如,如果一个人种100亩地(或开一个家庭工厂),供养自己的孩子上大学都困难的时候,它有什么理由不放弃种地?有什么理由去继续扩大经营规模哪?只能转身投身到房地产产业链中。

所以,只要房地产还在稳定运行(不是刺破),最终的结果就是随着全社会债务率的不断上升,消费能力下滑,表面的幻象是会导致通货紧缩。但实际上供给会以更快的速度收缩,房地产这盏灯点燃的是通胀。

所以,就看到了这样的报道,今年以来猪肉价格不断上涨,按道理说,养殖户应该不断加大投资、扩大养殖规模、增加存栏,但南方的两广地区却出现了生猪甩卖的现象,这明显是一种退出的信号,不值得深思吗?

有些人将中国今天的低结婚率、低生育率归结为房地产,源于房地产将人们的生活成本和生育成本推升到了高位,房地产相当于避孕药,或许有一定的道理。其实,房地产对其它产业来说,起到的也是“避孕药”的作用。当全社会的供给不断收缩之后,当然导致通胀而不是通缩。

所以,管理层需要对房地产采取刺破的手段(而且央行不能给商业银行的坏账买单,通过房产税逐渐为商业银行买单是可以做到的),必须将这盏灯灭掉。无论软着陆还是稳定运行,这看起来在短期有很多的好处,但未来却有很大的隐患。一旦社会经济因供给问题导致通胀恶化,就会从根本上动摇货币根基、财政根基和社会根基,后果是不言自明的,相信这也是管理者不能准许、不愿见到的。

对世界各国都会出现的房地产问题,我国需要谨慎选择。


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文章作者:如松

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已有54位网友发表了看法:
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1L访客 2019-07-17 11:16:26 回复  Windows 7Windows 7 Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
人民币M2增幅若是常年8.5%,则2021年6月它或将是225.7万亿,2022年6月它或将是245万亿,2023年6月它或将是265万亿,2024年6月它或将是288万亿,2025年6月它或将是312万亿。
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2L访客 2019-07-17 11:51:27 回复  Huawei EVAHuawei EVA Google Chrome 63.0.3239.83Google Chrome 63.0.3239.83
当土地再炒的时候,住房不炒便成为笑话
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2L访客 2019-07-17 12:25:10 回复  Redmi Note 4Redmi Note 4 MIUI Browser 10.2.11MIUI Browser 10.2.11
@访客 不炒就拆
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2L访客 2019-07-17 14:57:50 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 Google Chrome 49.0.2623.87Google Chrome 49.0.2623.87
@访客 估计不全是向老外借的,商业银行有外汇理财产品,有的产品卖的很快,且不保本,有些银行产品说明以R M B付息,如果融资方那天资金链断了,买理财的血本无归。
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3L访客 2019-07-17 12:21:14 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
外汇管制下,房企奸商却“一窝蜂”发行外债,那么高的利息不担心外汇“结算”问题?既然养马的不担心,说明奸商是去香港“吸水”作“蓄水池”去了,把外埠泛滥的红纸头沉淀下来,这些钱多是以“假外资”的形式存放于香港帐户...
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3L访客 2019-07-17 12:33:42 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 如果债主认可你归还人纸或房产还好,万一只认黄金和美元呢?这些发债的房产奸商还要多种经营兼并一些“出口创汇”企业,然后非法或腐败“扣汇”才能结算借下的美元债务。
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3L访客 2019-07-17 12:40:13 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 于是“生态”进一步恶化了,国家的外汇收入也失去了保护。
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3L访客 2019-07-17 13:26:12 回复  Huawei NXTHuawei NXT UC Browser 12.1.1.991UC Browser 12.1.1.991
@访客 15%年利率了,胆肥呢
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3L访客 2019-07-17 13:27:09 回复  Huawei NXTHuawei NXT UC Browser 12.1.1.991UC Browser 12.1.1.991
@访客 中低端制造业,高端地产业,倒置倒置。
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3L访客 2019-07-17 15:02:56 回复  Android 7.0Android 7.0 UC Browser 12.5.5.1035UC Browser 12.5.5.1035
@访客 老兄还不了就把优质资产转移后申请破产,不用担心,对了还要找一个乡下人做董事长。
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4L访客 2019-07-17 12:37:28 回复  Samsung I9500Samsung I9500 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
降税增费,大水滴灌,离全面小康又进了一步
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5L访客 2019-07-17 12:40:59 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
房地产就是一蓄水池。
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6L访客 2019-07-17 12:46:47 回复  Android 8.1.0Android 8.1.0 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
因为,我们伟大光荣正确,如果刺破就不是伟大的事了,更谈不上光荣,正确更是个笑话。
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7L访客 2019-07-17 12:50:16 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 Google Chrome 63.0.3239.132Google Chrome 63.0.3239.132
除了稳定,其他都是小事。包括你我的小命。
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8L访客 2019-07-17 13:17:14 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 QQBrowser 10.4.3587.400QQBrowser 10.4.3587.400
别再谈 泡沫,肯月定没有。大人不爱听,百姓也不爱听。上面真心想稳中有降,但平民不认可。死守房价是百姓的心愿,只要价格在,不论价值。要听百姓的,为**事。既要价格,也要吃饭,还要吃好,又要钱包鼓,更要能旅游,想要有家外知己,要....要.....,最终无药。
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9L访客 2019-07-17 14:27:33 回复  Android 7.0Android 7.0 UC Browser 12.5.5.1035UC Browser 12.5.5.1035
大家来这不就想找灵感发财?有门,北上广深四地,找便宜的老破小二手房,不县购,附近旧房越多越好,贷款分期,二年县售期满就可卖出,旧城改得越利害你的利润越高,广某旧区改造,附近二手房3万多到4万,拆补多少?6万,危中有机呀各位,祝大家发财早奔大康。
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10L访客 2019-07-17 14:33:44 回复  Android 7.0Android 7.0 UC Browser 12.5.5.1035UC Browser 12.5.5.1035
4万亿的蛋糕谁先改谁就分得多,地方正负在把握机会,你呢?
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11L访客 2019-07-17 14:43:04 回复  Android 7.0Android 7.0 UC Browser 12.5.5.1035UC Browser 12.5.5.1035
16年广州郊增城从化花都三区,老破小5千,现至少1万,现也不县购,郊区也是广州人对不对,可货款,减去银行利息后利润很高的,泡沫破大家一块破怕什么。
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12L访客 2019-07-17 14:45:42 回复  Android 7.0Android 7.0 UC Browser 12.5.5.1035UC Browser 12.5.5.1035
记住你这是投资有时间就住一下,不要炒房。
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12L访客 2019-07-17 21:14:30 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 你这蠢货,郊区的房子把握时机抄一下我认为还可以,你要是投资,就是脑子进水了。
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13L访客 2019-07-17 22:46:37 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
是孔明灯
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14L访客 2019-07-17 23:56:20 回复  Apple iPhoneApple iPhone Mozilla CompatibleMozilla Compatible
没这么夸张 问题不大
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14L访客 2019-07-18 01:34:20 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 你这蠢货不是经济还不错就是问题不大,是不是头和屁股长颠倒了
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15L访客 2019-07-18 03:47:50 回复  K-Touch L820cK-Touch L820c Android WebkitAndroid Webkit
世界各国房地产有着根本性不同,不要混为一淡,拿其作用来类比是偷换概念,作为专家这有失道德良心之嫌
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15L访客 2019-07-18 14:23:52 回复  Android 7.0Android 7.0 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
@访客 米帝、欧萌和11区的房产有什么根本不同,能说清楚吗?
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16L访客 2019-07-18 10:56:54 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
跟你们说吧,房地产是绝对不可能放弃的,哪怕是到了委内瑞拉那种程序。为什么?大国房地产几十年被当作“蓄水池”来用的,犹如三峡大坝,想想吧,它们会炸掉这座“金融大坝”吗?别傻乎乎了...都醒醒吧
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16L访客 2019-07-18 11:08:41 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 房产奸商一窝蜂去香港融洋资,这些”美元债“养马为什么不担心?其实那是让奸商帮忙”吸水“去的呀,仍就是发挥”蓄水池“功能。香港的红纸头泛滥成灾,发票据也杠不住了,所以内地信托收紧,逼这帮子奸商去香港高息”吸收“啊,缓一下是一下了,奸商哪有什么美元还哪,到时候连红纸头可能都没有,就是拿虚高房价的房子抵给债主了,哪管以后会搞出什么“乱子”来...这是进入“死马当活马医”的轨道了...无解。
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16L访客 2019-07-18 11:18:10 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 奸商去吸收红纸头和港元,不可能是真美元。在香港融的若是港元的话,说明港元也已经“人纸”化了,超发过度,引发物价大通涨.生活质量严重下滑...这或是那边群众始终要“上街”的原因罢...
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17L访客 2019-07-18 11:21:13 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
房地产灯什么啊?绝对是超级“三峡大坝”,溃坝的后果就是万劫不复....
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17L访客 2019-07-18 11:30:32 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 天真可爱的马老师,不恰当啊,灯可以随时灭掉,大坝能随便炸毁吗?只能是被动等超过“极限”后自然“溃坝”了,下场是...不愿想也不敢想....
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18L访客 2019-07-18 11:43:05 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
GOOOL地图的那个“梗”其实是借三峡大坝变形暗示大国的房地产“蓄水池”大坝已经严重“变形”,随时可能哗啦啦...
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19L访客 2019-07-18 11:58:43 回复  OPPOOPPO Google Chrome 70.0.3538.80Google Chrome 70.0.3538.80
哪一个朝代不是以圈地奴掠人民的?币值对它们来说不等于民心。若晓其义,何来先借债后印钞这种手段,通胀失民心,使民行于水火之中,蒋先生绝招它们用得得心应手,悲也!
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20L访客 2019-07-18 12:09:40 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
6月银行结售汇逆差193亿美元,面对逆差和美元即将到来的降息,大国贸易下半年要杠起,任重而道远....
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21L访客 2019-07-18 16:27:24 回复  Huawei ALPHuawei ALP Android Webkit 4.0Android Webkit 4.0
天天说美元不值钱了,看看美债,还是大把人接盘,说美联储要放水,没准人家还你个消息,你就不淡定,拖字诀,香港进出口已不如越南了,货柜,还要印下去吗
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22L访客 2019-07-18 17:04:27 回复  Windows 8 x64Windows 8 x64 Liebao BrowserLiebao Browser
土地增值税法要来了,还有个人破产法
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23L访客 2019-07-18 17:57:09 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
当大国“倒贴式”补给你们美国人消费时,特朗普的贸易战肯定赢不了,解决逆差问题是个“借口”。其真实目的是想搞搞垮对手的朕权,重新建立一个符合美国利益优先的,并为美国掌控的新的朕权体系。
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23L访客 2019-07-18 18:06:14 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 就是说贸易战虽然赢不了,知道是双输局面,我要极大地削弱“地球老二”这个强大对手,甚至于让你提前崩溃....所以中美贸易战起因纯粹是为意思形态分歧而战,因为你的信息科技水平上来了,我的安全没法保障了,所以必须尽一切可能打击和摧残,最后可能通过科技制裁甚至于经济封锁置对手于死地。
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23L访客 2019-07-18 18:22:54 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 如果仅仅是双方为意思形态分歧而战的话,强大的欧美也是没什么胜算的。但由于一方滋生出巨大的腐败无力“自清”,在耗尽民心后,终将为自己的“蛀虫”利益群体所打败。小国也许毁于外族侵略,但强大的朕权则往往是死于自身腐败....
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24L访客 2019-07-18 18:32:02 回复  Android 7.0Android 7.0 UC Browser 12.5.5.1035UC Browser 12.5.5.1035
现在买车不难,拿到车牌太难了,150家汽车公司,产能严重过剩,什么钱都想赚尽,考牌放松一下汽车行业不就有救了,比美国考牌还难。
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24L访客 2019-07-18 18:57:58 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 你思路咋那么拥堵?路就那么多,车都上路了,马路分分钟变成停车场,龟速驾驶加排队,开车不如走路快,那是不是活受罪?
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24L访客 2019-07-18 19:00:18 回复  Android 7.0Android 7.0 UC Browser 12.5.5.1035UC Browser 12.5.5.1035
@访客 你们受罪老爷有飞机。
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25L访客 2019-07-18 18:37:46 回复  Android 7.0Android 7.0 UC Browser 12.5.5.1035UC Browser 12.5.5.1035
蛀虫在外国有个窝,现努力联系外星人,求点高技,美帝苏修算个球。
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26L访客 2019-07-18 19:34:52 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
水能载舟,亦能覆舟,这个“水”字代表了民心和民意...
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27L访客 2019-07-18 19:56:02 回复  Android 7.0Android 7.0 UC Browser 12.5.5.1035UC Browser 12.5.5.1035
解放全人类真是任重道远啊!
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27L访客 2019-07-18 20:43:53 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 你的智商有点低,初中生水平
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27L访客 2019-07-18 21:06:02 回复  Android 7.0Android 7.0 UC Browser 12.5.5.1035UC Browser 12.5.5.1035
@访客 你是想说为这一目标奋斗的人都是初中生?
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27L访客 2019-07-19 00:36:49 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 最需要解放的是你的头脑,以你的智商就别操全人类的心了。别跟你大大一样蠢得像那啥还想打造人类命运共同体
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28L访客 2019-07-19 08:46:02 回复  Windows 10Windows 10 Edge 17.17134Edge 17.17134
否定一切是马劣吃匪的本性,人说了“实践是检验**的唯一标准“,一定要用实践检验一下“水能载舟亦能覆舟”是否俞宙珍理
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29L访客2019 2019-07-19 18:51:41 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 49.0.2623.112Google Chrome 49.0.2623.112
让房价上涨得更猛烈吧
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30L访客 2019-07-20 10:06:45 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
扛不住了,开封先开封了,房地产这盏灯,黄灯变绿灯了...
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31L访客 2019-07-20 17:48:02 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
开封玩的是哪出?过家家?还没三天就收回“重大”施策?在权力大国难道敢不请示上级的吗?河南省方面要不要再向“上级”请求?难道河南是自治区?
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31L访客 2019-07-20 18:02:15 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 开封的意思是再不让俺卖地卖房,养老金和公务员的工资都开不出来了...上峰不得已,决定精准“财政帮扶”,所以开封“楼市政策”就收回了。爱闹的孩子有奶吃罢...
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32L访客 2019-07-20 18:35:23 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
所以不要以为开封想做什么“出头鸟”,它这么“闹”其实是表示当地财政十分困难了,无人关怀帮“解决”问题,于是乎“挺而走险”了...
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33L访客 2019-07-27 11:15:53 回复  Apple iPhoneApple iPhone Mozilla CompatibleMozilla Compatible
苏州地产 销售火爆

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