如松:房地产正进入寒冬

2019-08-26 26811人阅读,共23个回复 房地产房价房贷
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据“第一楼市”报道称,合肥地区已有12家银行不做二手房贷款,分别是:建设银行、中国银行、杭州银行、华夏银行、光大银行、交通银行、渤海银行、农业银行、广发银行、邮政银行、中信银行、招商银行。其中,杭州银行和华夏银行也停止了新房贷款。

今天谈论两个问题:

第一,合肥不做二手房贷款的银行中,包括了建设银行、中国银行、农业银行、交通银行、邮政银行等国有大行。这说明合肥的二手房贷款资源已经非常稀缺。对于有能力全款购房的人来说,他们应该早已拥有了自住房;对于没有自住房的家庭,基本上就不具备全款购房能力,现在多数国有大行不再提供二手房贷,这部分人基本上就丧失了购房能力。这会导致二手房的交易立即进入冰冻时代,成交量会剧烈萎缩。

最近两年新房、二手房价格倒挂在很多城市都是比较普遍的现象。比如二手房价格是1万,一套一百平米的房屋总价就是100万;而新房定价8千,总价是80万。表面看来,买到新房就等于赚了20万。也因此,让很多人对这种价格倒挂的新房趋之若鹜,地产商大肆宣扬昼夜排队的现象。但这个世界从没有无缘无故的爱,如果说地产开发商“爱”购房人,估计老天爷都会愤怒!当二手房价格被冰冻之后,过去因这一原因购买新房而逐利的人,以往所看到的利益就立即变成了纸面富贵,再也无法兑现。如果不是自住的话,未来这部分房屋只能用于出租,但以今天的租售比,很难抵的上还本付息,最终让这种逐利行为变成了自残的行为,馅饼变成了毒饼。

当二手房价格被冰冻之后,人们购买新房就只能是自住,即便房价上涨也无法实现盈利。在房屋总体上已经饱和的今天,新房成交在未来也会大幅萎缩,这就是地产公司纷纷压缩购地支出的原因。

这就是领导所说的“房住不炒!”

第二,为什么商业银行会停止二手房贷款?

如今是逆全球化时代,对于本币不能自由兑换的国家来说具有异乎寻常的意义。

以往的经济全球化时代,欧美资本不断流入发展中国家,发展中国家也因各种原因(包括人口红利释放、经济边界扩张和外资企业入住等)形成大量的贸易顺差,这就让发展中国家形成了源源不断的国际资本收入。由于发展中国家有巨额的国际资本收入,依托这些国际资本就形成了本币资本(本质就是依托外汇本位制发行本币的机制),此时就形成了本国资本泛滥的时代,而泛滥的资本就推高了楼市等资产价格。

逆全球化到来之后,国际资本的流动方向会出现逆转,发展中国家的国际资本越来越稀缺,这就形成资本紧缺的时代。此时,商业银行就会有保有压。基于农业、工业、商业等经济活动涉及到就业、财政和人们的基本生活等社会最基础的问题(否则社会就不稳),楼市就只能成为被遗弃的对象,也所以,二手房贷就只能被动停止。逆全球化还在进程中,资本稀缺仅仅是开始,预计未来会有越来越多的城市停止二手房贷款,甚至蔓延到停止新房贷款。

或有人说,难道央妈不能通过印钞来给市场补充资本吗?不能!当脱离外汇保证金不断加印本币的时候,就会导致本币贬值和以本币表示的金银价格上涨(导致通胀加速),这些纸币就会扑向贵金属和外汇,让市场的流动性更紧缺(也即资本更贵,更紧缺)。所以,央妈如果脱离国际资本(保证金)加速印钞,并不能为市场提供资本,相反,只能是让资本更为稀缺。

这是信用紧缩的时代,这个时代以纸币加速贬值为最典型的特征。这种现象绝不仅仅属于发展中国家,将来发达国家也会遭遇这样的过程,全球的央妈面对这种局势都会束手无策。当然,信用紧缩的时代也是资本稀缺的时代,就是房地产总体的冰川时代。只有核心城市的核心商业地段,因为具有部分货币功能(具有稀缺性)才会具有财富属性(具有流动性)。而其它绝大多数城市和核心城市的普通住房将只具有居住价值,它们在逐渐丧失流动性之后,就不再具有居住之外的其它方面的财富属性,意味着以往人们眼中房屋所代表的价值百万千万的财富,瞬间消融。

别继续沉浸在房屋所代表的财富虚幻之中吧,劳动能力、知识和创造知识的能力才是安身立命之本。

这就是“房住不炒”!


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文章作者:如松

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