如松:未来的房地产,一边香港化,一边鹤岗化

2019-05-12 20286人阅读,共58个回复 房价人口流入大湾区
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房屋离不开居住,自住房的本质含义就是居住,那么炒房的就可以离开居住需求吗?当然不能。如果在塔克拉玛干沙漠中建设一些房子,请炒家去炒作,他们愿意去吗?当然不会,因为没有居住需要,就无法实现利润。

QQ截图20190512103922.jpg

以塔克拉玛干沙漠来举例有点极端,换个不极端的地方,以现在的网红城市鹤岗来举例,现在鹤岗每套房的价格是几万或十几万,价低很容易炒作,也容易实现暴利,炒家为何不去呢?因为人口不断净流出,居住需求不断丧失,您请炒家去炒,他会说你是神经病!

当然,如果鹤岗出现了新兴产业,再次拥有远超本地人口的就业机会,此时会带来人口流入,居住需求增长就会给房地产带来新的机会。

未来,复制鹤岗的城市会越来越多

鹤岗这样的城市,在美国也有,底特律就是典型,日本就更多了。看看中国人口流动状况,就可以知道哪些地区有可能会复制鹤岗或是底特律。

QQ截图20190512103826.jpg

▲人口不断流出的地区会复制鹤岗和底特律

很多人看到这个图会说,北京人口大幅流出是因为政策因素造成的。其实原因并不重要,重要的是就业岗位的流失会带来人口流失,这会直接影响房地产的未来。这也包括上海等所有人口净流出的城市,无论外在的名头多么响亮,只要人口不断流失,就会给房屋需求带来深刻的变化。

上图中,人口开始净流出的地区,绝大多数城市的房地产投资价值大打折扣,尤其是部分二线和三四线城市。只有少数可以实现人口流入的地区核心城市除外,比如西安,既有政治因素,也有放开落户的刺激效应,还有作为西北五省核心城市的因素,这都促使其在2018年实现了大幅的人口流入。

当一个城市的人口不断流失、房屋需求不断丧失的时候,最终的结果也不过就是复制鹤岗的轨迹,即便房价不下跌,也会因失去终端居住需求而丧失流动性和房屋的财富属性!

从2018年的数字来说,有2个地区在不断实现人口流入。第一是珠江三角洲地区,2018年人口增量达到150万人,相当于在人口净流出地区一年就搬走了一座150万人口的中型城市!这个人口规模与黑龙江的双鸭山市、湖南的张家界市和四川的雅安市相近。

如果将上海、浙江、安徽、江苏这广大地区作为长三角地区(从人口流入所代表的就业岗位的创造能力来说,浙江才是这一地区的核心而不是上海),其2018年人口流入数字约176万,相当于在人口净流出地区搬走了一座类似山西朔州、辽宁阜新这样的中型城市。

珠江三角洲地区和长江三角洲地区2018年就从人口净流出地区搬走了超过两座黑龙江双鸭山市的人口,预计大部分还是适龄劳动力。看看你所在的城市为长三角、珠三角和本省、本区的核心城市贡献了多少人口,就可以明了该城市会不会复制鹤岗。

QQ截图20190512103126.jpg

▲鹤岗街头成片的售楼广告

一说到房地产,很多人就会激情澎湃,希望房价每年上涨百分之三五十,这种时代已经过去了。那些人口净流入地区的房屋还可以实现暴涨吗?也难。

当人口净流出地区的房屋失去流动性之后,就会给商业银行带来大量的坏账,这些坏账估计会以千亿、万亿来计算,商业银行为了冲销坏账,就会损失流动性,就会被动提升利率,利率在未来将成为压制房价的核心压力。

当然,央行会努力帮助商业银行化解坏账问题,避免利率的快速上升,准许商业银行发行永续债的初衷或许就在于此。但不管永续债如何设计,最终的买单人都是央行。央行投入的是基础货币,一旦买单的数量不断扩大,最终就会推动利率和通胀,利率依旧成为房价的压力所在。

预计今年开始,利率将进入一个比较长期的上升轨道,这个周期应至少持续三年左右。

最重要的是,人口即便净流入,带来的房屋需求也是缓慢释放的,房价暴涨就基本不可能了。

房地产上涨的真实逻辑

行文到此,那些热衷于房地产投资的人士,一定会觉得我太悲观了!确实,无论发达国家还是发展中国家,都躲不开房地产这一产业,即便发达如美国,房地产也是核心产业之一,当今的美国总统更出自这一产业。

本轮中国房地产需求高潮的核心原因在于人口红利因素作为支撑。改革开放后,20世纪60年代出生的人口首先进入劳动力市场;加入世贸之后,七八十年代出生的人口逐渐进入劳动力市场。在中国的人口基数中,这几个年龄段所占比重是最高的,此后就逐渐下降。

适龄劳动力数量的快速膨胀带来了经济的快速增长和房屋需求的高潮。这样的周期,在未来几十年是不可复制的!所以,鹤岗这样的城市不是孤本,相反,却是许多城市即将复制的样本。

不仅中国正在步入老龄化,美国、日本、欧洲比中国更早地步入了老龄化,日本很多房子的每套售价只需几十元人民币。

QQ截图20190512103149.jpg

如果继续投资房地产,必须转变以往一年涨幅百分之三五十的暴利思维,而是像美国、加拿大那样投资房地产。

美国、加拿大在二战之后就逐渐进入了老龄化社会,但这两个国家的房地产还一直在发展,很多时期还很繁荣,它们依靠的是什么?是从世界各国吸收年轻的移民,改善自己的人口结构,房地产投资也以租售比为核心指标。

因为在这种模式下,房屋的需求不会在短期内剧烈爆发,而是随着移民的不断加入逐渐增加的,依托租售比投资房地产才是合理的方式。

日本房地产泡沫在上世纪90年代初期破裂之后,房价普跌,但此后各城市的走势却出现不同:很多城市逐渐沦为空城,房屋彻底丧失了价值,但东京圈地区随着人口的不断流入,房屋依旧具有比较高的价值,价格也有所恢复。

哪里有人口流入,哪里就有投资机会

美国、加拿大的思路一样可以复制到国内。中国是个非常广阔的国家,当租售比合理的时候,哪个地区经济活跃度高且可以不断提供新的就业机会进而吸引适龄劳动力流入,那里就有投资的机会。

从第一张图可见,浙江地区和珠江三角洲地区是人口不断流入的地区,是未来房地产投资的焦点所在。所以,本人最近一直在说,珠江三角洲地区在未来是过江龙的逐鹿之地。

同时,这就涉及到中国各个大区的竞争力的比较,只有本地区的竞争力强,才有能力不断提供新就业岗位并吸引劳动力流入。但如果泛泛地讲,各区就都有自己的优势,会公说公有理婆说婆有理,但这并不客观。

各区的竞争力以什么为标志?人口流动才是最客观的指标!哪个地方的人口流入最多、最快,本质上就代表新的就业岗位创造的最快、最多,竞争力就最强,其他数据只不过是辅助因素而已。

人口不断流入珠江三角洲地区和浙江地区,其核心原因是经济竞争力的推动,是就业岗位的引领!

未来,这种不同地区经济竞争力的分化将剧烈加速。南北经济竞争力的差异并不是今天产生的,而是唐朝以后的历史趋势(唐朝以后中国的经济重心一直在南方),不以任何人的意志为转移。

沿海的一些城市走向香港化,而内地的部分城市走向鹤岗化是一种必然趋势!


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文章作者:如松

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已有58位网友发表了看法:
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1L访客 2019-05-12 10:16:32 回复  Huawei NXTHuawei NXT UC Browser 12.1.1.991UC Browser 12.1.1.991
广东和浙江以外向型经济主导,出口企业多。随着贸易纠纷加剧,要出清一些企业。不过后面外汇还是更重要的,这些地区的创汇能力也是前列。对老师老师的观点是认同的。
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2L访客 2019-05-12 10:23:34 回复  OPPOOPPO Google Chrome 53.0.2785.134Google Chrome 53.0.2785.134
开始涨水果几罗!
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3L访客 2019-05-12 10:34:44 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Google Chrome 63.0.3239.132Google Chrome 63.0.3239.132
只要经济不崩的地方,只要土地垄断还在,房间永远会涨。看看清朝的盐商盐价,一切都在押韵........盐价曾经调控了几百年。
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3L访客 2019-05-12 19:25:48 回复  Huawei LLD-AL20Huawei LLD-AL20 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
@访客 房子可以不住,盐不能不吃。
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4L访客 2019-05-12 11:00:17 回复  Android 6.0.1Android 6.0.1 Google Chrome 63.0.3239.83Google Chrome 63.0.3239.83
我认为如松大师的观点是正确的。内地的房地产已经榨不出油了。沿海经济比较发达一些的地方还可以榨油。最终的结果是全部变成贫民,内需逐渐消失,没有了内需生产企业就会破产,出口创汇的路已经被堵死,然后就是委内瑞拉化。财政越来越紧张,然后就是没收黑恶分子的财产,肥**也面临着被宰杀的下场。贪官的财产也会被没收,长得肥的鹰犬也会被杀掉吃肉。
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5L访客 2019-05-12 11:03:54 回复  Android 5.1Android 5.1 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
刚需什么时候入场合适,北方二线
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5L访客 2019-05-12 11:22:26 回复  Android 7.0Android 7.0 UC Browser 12.4.2.1022UC Browser 12.4.2.1022
@访客 当银行贷款利率打折优惠时,市场才是底部。
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5L访客 2019-05-12 14:20:11 回复  Android 8.0.0Android 8.0.0 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
@访客 还可以等,冬奥会之后差不多,没有项目刺激,是支持不住房子
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5L访客 2019-05-12 17:24:18 回复  Android 7.0Android 7.0 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
@访客 刚需该买就买
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6L访客 2019-05-12 11:07:50 回复  Android 9Android 9 Google Chrome 70.0.3538.110Google Chrome 70.0.3538.110
要有个全国人口流动趋势图
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7L访客 2019-05-12 11:39:23 回复  Apple iPhoneApple iPhone WeChat 7.0.3WeChat 7.0.3
房价不涨水果蔬菜涨
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8L访客 2019-05-12 11:46:15 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 Firefox 66.0Firefox 66.0
南方很多城市的人口流动性很大,统计数据的时效性不长,人口流入快的地方以后一旦工作岗位保证不了,人口流出的速度也会很快。最后还是看就业率和居民消费能力。
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9L访客 2019-05-12 11:47:44 回复  Apple iPhoneApple iPhone WeChat 7.0.3WeChat 7.0.3
上海加油站**支付宝都不能用
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10L访客 2019-05-12 14:26:22 回复  OPPOOPPO Google Chrome 53.0.2785.134Google Chrome 53.0.2785.134
说什么呢,没深度,2018年人口流入,房价大涨。2019年人口流出呢,房价在高位!比如炒股,今日流入资金大涨,明天流出大跌,这个还是看一个城市企业多不多
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11L访客 2019-05-12 14:58:04 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
还在论这些?制裁是迟早的事,要么是俄罗斯那些的自找栓门板式制裁。性质都是制裁,后面一种面子好看点....等到上门板了,这些流入沿海的人又怎么办?买房落户的还能回去吗
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11L访客 2019-05-12 15:03:58 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 早年冷战时期不算,难道没发现大国是剩下唯一没被制裁的吗?因为还有利用价值.工业大厨房,价廉物美的出口,人口多,也有相当的进口消费能力。当加工优势不再,消费管制后,欧美这些对手就可能翻脸了...
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11L访客 2019-05-12 15:31:32 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 消费管制不是指国货管制,国货大量积压怎么会管制,管制那些美元结算的进口货,比如最近的倒、黑洋品牌运动已经算是管制进口消费的苗头了...
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11L访客 2019-05-12 15:13:59 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 估计2021年厉害国会遭遇制裁,但厉害国抢先收复宝岛主动栓门板,反正结果都是制裁,不如武统来的光鲜,还能收复失地。这样一来民心大振,底层被制裁的迷惘和愤怒就被成功转移了....
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11L访客 2019-05-12 19:01:01 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 你以为美国能让你得逞吗?很可能是科威特的版本
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11L访客 2019-05-12 19:28:47 回复  Huawei LLD-AL20Huawei LLD-AL20 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
@访客 别吹了,打不过。
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12L访客 2019-05-12 15:48:39 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
湾湾可不是克里米尔那样封闭的内海,加上多是俄罗斯族居民,一下被俄罗斯搞定,武统湾湾代价会更高,甚至有可能得而复失....美国陆军可能不咋滴,但要知道美国海军空军的强大,加上一堆小跟班助力,结果难料
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12L访客 2019-05-12 16:09:24 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 美军太平洋最大军事基地就在冲绳,所以动手与否事关重要。不要搞到如上世纪80年代阿根廷武统马岛失手那样,赔了夫人又折兵....人家随后86年好歹收获了一个世纪球王马拉多纳,而这边没世界杯资格。
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13L访客 2019-05-12 15:59:52 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 Google Chrome 63.0.3239.132Google Chrome 63.0.3239.132
沿海香港化?恩!! 米蒂强化弯弯关系,就是要让天草进退失据,主动挑起斗殴,而沿海正处于第一线.韭菜虽然也没把自己当人看,但命还是很看中的.
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14L访客 2019-05-12 16:02:34 回复  Redmi Note 4Redmi Note 4 MIUI Browser 10.2.11MIUI Browser 10.2.11
扯淡呢
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14L访客 2019-05-12 16:20:35 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 绝不扯淡,武统胜算不到五成,登陆舰有多少打沉多少,飞机像打了驱蚊剂,一片片往下落,诞生史上最惨死的海战空战...
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14L访客 2019-05-12 16:24:39 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 收复金门不扯淡,武统湾湾可能有点扯淡了...
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14L访客 2019-05-12 19:08:23 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 连一成胜算都没有,美国绝不可能放弃湾湾。如果真要五桶,我们就会成为呡 主 郭嘉
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15L访客 2019-05-12 16:41:48 回复  Apple iPadApple iPad Mozilla CompatibleMozilla Compatible
房价上涨的根本是货币超发,按现在的发行速度,房价依然会上涨,国家调控一下,食品蔬菜价格又上涨了。按下葫芦起了瓢,都是货币超发太多惹的祸,下面就是通货膨胀。
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16L访客 2019-05-12 16:46:37 回复  Huawei WASHuawei WAS MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
韭菜虽然老被割,是因为韭菜割了还会长,还有希望,打仗会死人,死的还是年轻人,人死了就绝望,所以包括年轻人的父母都会对死说不!
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17L访客 2019-05-12 16:50:31 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
权贵生活香港化,庇民生活鹤岗化
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17L访客 2019-05-14 07:42:20 回复  Huawei HMAHuawei HMA MQQBrowser 9.2MQQBrowser 9.2
@访客 人只能活一辈子,各种手段务必用尽。
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18L访客 2019-05-12 18:33:20 回复  Apple iPhoneApple iPhone WeChat 7.0.3WeChat 7.0.3
商品房的本质是商品,只要水龙头不关,什么人口都是浮云,人性是贪婪,当你有大量资金在手上,又没有没有更好的投资出路,你会选择烂在床底下还是购买固定资产?
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19L访客 2019-05-12 20:53:51 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
为什么判断厉害国迟早会遭遇制裁,从枫叶国和袋鼠国这两殖民国反窜太凶就能看出;其中袋鼠国对大国还是贸易顺差国。钱都不赚了,要遏制中国,深层原因是什么?不得而知。可能是意思形态问题....即一个私权为基础的经济体和一个公权为基础的经济体压根扰不到一堆....
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19L访客 2019-05-12 21:05:23 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 枫叶国和袋鼠国都是地大人稀的富裕国家,华人移民的热门国,出去的多是权贵土豪家眷,自成圈子,行事作风作派必然让这些国家感到恐惧和压抑,安全感脆弱无比;害怕被监控,所以反化为5G是不遗余力...
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19L访客 2019-05-12 21:25:39 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 在国内从小就骄纵惯了,本性根本改不了。行事奉行用钱开路,自然不把任何法律放在眼里...
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20L路在何方 2019-05-12 20:59:41 回复  Redmi Note 5Redmi Note 5 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
世界局势一触即发,战争近在眼前,什么是你的?别作梦了
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21L访客 2019-05-12 22:30:07 回复  Android 7.0Android 7.0 UC Browser 12.4.2.1022UC Browser 12.4.2.1022
现在黑人,x教徒拼命生孩子,以人口占领世界。
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22L访客 2019-05-13 04:46:26 回复  Apple iPadApple iPad Mozilla CompatibleMozilla Compatible
么谈国事
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22L访客 2019-05-13 14:28:42 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 是因为没有选票权吗?
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22L访客 2019-05-13 14:30:18 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 不变国事没意见,能上街吗?
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22L访客 2019-05-13 14:37:11 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 不论国事没意见,但能上街吗?
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23L访客 2019-05-13 14:21:02 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
人性本能都是自私的,而厉害国是公权制为基础,那么以权谋私也是必然的了,不出奇...
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23L访客 2019-05-13 14:35:42 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 可惜呀,马老在地下报怨,把劳资的理论全异化了,圣人学说成了幌子,现实都是假公济私。
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24L访客 2019-05-13 16:03:26 回复  Windows 7Windows 7 Google Chrome 69.0.3497.100Google Chrome 69.0.3497.100
感谢先生的启蒙 : 炬大——房地产 ; 从复——大跃进 ?
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25L访客 2019-05-13 18:29:46 回复  Huawei TRTHuawei TRT Google Chrome 63.0.3239.83Google Chrome 63.0.3239.83
核心问题在内需上 没有内需的市场只能加速资本外逃
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25L访客 2019-05-13 20:02:44 回复  Huawei DUA-AL00Huawei DUA-AL00 MQQBrowser 9.2MQQBrowser 9.2
@访客 老百姓的钱都在房子上,内需可能很低
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26L访客 2019-05-13 19:08:12 回复  Huawei DLI-AL10Huawei DLI-AL10 Google Chrome 63.0.3239.83Google Chrome 63.0.3239.83
刚才看了一下汇市股市 人民币跌破6.90 股市一泻千里溃不成军 市面上人心惶惶 洋人举家外逃;美帝更是落井下石不忘补刀:正式启动对其余商品加征官水的相关程序……弱弱的问一句 是不是起风啦
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26L访客 2019-05-13 19:26:03 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 从那个蠢 货锈盖咸發搞镀䐆就开始起风了
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26L访客 2019-05-13 21:38:50 回复  Android 8.1.0Android 8.1.0 Google Chrome 62.0.3202.84Google Chrome 62.0.3202.84
@访客 历代皇朝的归属是不以人的意志为转移的。不过任何一个皇朝由鼎盛到死亡的时间都长于从建立到鼎盛的时间,只是人过得太苦而已。
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27L访客 2019-05-13 20:20:56 回复  OPPOOPPO UC Browser 12.0.0.980UC Browser 12.0.0.980
不可能香港化,香港是个国际大都市、开放的自由港,资金进出自由,而且人多地少的弹丸之地,自然寸金尺土。而长江以南、东南沿海土地辽阔地大物博、又没有国际资本参与的封闭市场,何来香港化?而香港有今天的价格,完全是有国际资本,和内地大量的资金南下所之。而内地不具备这个条件,特别是在管制之下,有进没出谁敢进来?所以内地决没有香港化。
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28L访客 2019-05-13 20:59:57 回复  Android 7.0Android 7.0 UC Browser 12.4.2.1022UC Browser 12.4.2.1022
美国底特律即将复活的城市。
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29L访客 2019-05-13 22:10:49 回复  Huawei VTRHuawei VTR UC Browser 12.0.3.981UC Browser 12.0.3.981
亚洲人都喜欢搞房子。
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30L访客 2019-05-13 23:26:28 回复  Android 6.0Android 6.0 Baidu Browser 7.18.20.0Baidu Browser 7.18.20.0
一旦不幸爆发台海战争或中美日战争,东南沿海就成了前线,到时人口稠密的南方会是啥样,房价和百姓不堪设想啊……
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31L访客 2019-05-13 23:34:23 回复  Android 6.0Android 6.0 Baidu Browser 7.18.20.0Baidu Browser 7.18.20.0
一旦爆发战争,所谓经济繁荣的南方不过是沙滩上的阁楼而已,将被被飓风吹得一片狼藉,惨不忍睹,**的历史一次又一次证明了这一点。
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31L访客 2019-05-14 08:22:56 回复  vivo X9ivivo X9i MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
@访客 狗贼,智商堪忧啊
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31L访客 2019-05-14 08:23:04 回复  vivo X9ivivo X9i MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
@访客 智商堪忧啊
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31L访客 2019-05-14 09:00:23 回复  Android 6.0Android 6.0 Baidu Browser 7.18.20.0Baidu Browser 7.18.20.0
@访客 只有弱智才会觉得呆丸会和平解决。所谓和平解决只有两个前提:一是呆丸人心大变,全民要求和统,或是灯塔国陷入重大危机无暇顾及呆丸。二是拆那崩溃解体,像前苏、前南和奥匈一样,呆丸借机和平独立。说实话战争只是时间早晚而已,也许是明天明年,也许是三十五十年后。当然足下要是运气好,兴许看不到那一天……
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32L访客 2019-05-14 10:21:56 回复  OPPOOPPO Google Chrome 53.0.2785.134Google Chrome 53.0.2785.134
朝庭是要币值吗?现在币的值在消亡中。危唉!

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