如松:告别房地产!中国正在上演一场财富大转移!

2019-03-11 15072人阅读,共20个回复 二手房房价房子
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转自:功夫财经

背景新闻

3月8日,在十三届全国人大第二次会议上,全国人大常务委员会委员长栗战书说:“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项,包括审议民法典,制定房地产税法等立法调研、起草,加紧工作,确保如期完成。”

此前的3月5日,国务院总理李克强在政府工作报告中表示,健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。其实,早在去年的政府工作报告中,李克强就提到将稳妥推进房地产税立法。

房地产税立法进程是公众密切关注的议题,也将对房地产市场起到一定的影响。如松老师从房产的金融财富属性出发,对房产未来价值做了深度分析。

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现今,每个人的财富是怎么构成的呢?主要是现金、存款、有价证券和房屋等。

现金和存款的价值主要受真实的通胀率所影响,而真实通胀率高是通胀型经济体的特征,此时现金和储蓄的地位会不断下降,相反,通胀率低,现金和储蓄的地位就会提升。而有价证券和房产主要受价格影响,价格越高,价值提升,反之亦然。


房子的价值会一直提升吗?


改革开放后,中国主要通过基本建设拉动经济增长,这就形成了通胀型经济体,这意味着现金和储蓄的地位下降。所以,改开之初中国是高储蓄国家,现在这种情形已经得到了根本性的改变。

当上世纪后期中国进行了住房体制改革之后,基于房屋的需求旺盛,价格上升,人们就加速放弃了现金和储蓄,追逐房屋。到去年底,国人约78%的财富都由房屋体现,无论现金、储蓄还是有价证券在国人的财产组合中都下降到了很低的位置,就是这一趋势下的必然。

今天,房地产的价值基本就决定了国人的财富水平,几乎每个人都在盯着房价并追逐房子。

在未来,中国的经济发展模式很可能将继续下去,意味着现金和储蓄的地位还会继续下降下去,难道就意味着房屋的价值可以不断提升吗?

对于个人来说,新房价格只是购买价格,只要完成了现金到房屋的购买过程,就意味着个人购买力的丧失,购房价格只能代表个人的成本。最明显的说明是,100万现金代表购买力,但用100万现金购房之后,就不再代表购买力,实际是个人购买力的消失,而只代表房屋的最初成本是100万。

这与货币的定义有关,货币是一般等价物,货币的多少就代表了购买力,而房屋并不是一般等价物,所以不能代表购买力。只有房屋再次卖出变现回货币的形态之后,才代表购买力的回归和个人的财富水平,这一过程是通过卖出实现的。

至于最终变现回多少购买力,取决于二手房的价格。所以,二手房价格才能最终决定个人财富的多寡和买入卖出过程中的盈亏,是最关键的。

然而,二手房价格是有玄机的:

第一,无论二手房价格是上涨还是下跌,但成交量都是不断增加的。这种情形说明二手房的流动性十分充沛,个人可以随时卖出以实现房屋的价值,变现自己的购买力。

此时,二手房价格可以当作是成交价格,也反映了房屋的价值,当然也反映了个人的财富水平和购买力。

第二,无论二手房价格是涨还是跌,一旦成交量不断萎缩,或者随着房屋的总量不断增长但二手房成交量无法跟随同步增长,都说明二手房的流动性在下滑。

此时,个人如果欲卖出房屋、实现房屋所代表的价值(购买力)就会越来越困难。此时,市场上标出的二手房价格就无法真实用于计算自有房屋的价值,因为成交的周期变长,或者就需要降价才能变现为购买力,也可能根本就卖不出去。


二手房流动速度大幅下降


随着房屋流动性的下降,卖不出去的房屋就会越来越多。这种卖不出去的情形,就是说楼市被“冻”住的状态。

我们知道,当一种商品卖不出去的时候,就说明没有了价格,也就失去了基于金融属性的价值(也就失去了购买力)。因为基于金融属性的价值是数量乘以价格,房屋的价值和购买力体现为面积乘以价格。

不同的商品失去了基于金融属性的价值之后,还会体现出其它方式的价值,比如:一斤大米即便卖不出去,无法实现其基于金融的财富属性,食用价值依旧存在;一套房子卖不出去的时候,也失去了基于金融属性的价值,但居住的价值依旧存在(房屋过剩的时候,一定比例的房屋也会失去居住的价值);一部二手手机卖不出去的时候,还可以继续使用等等。

所以,对于房地产市场来说,二手房的流动性是十分重要的。下图是十城市二手房成交的量价关系走势图。

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▲北京、深圳、杭州、成都、南京、无锡等十城市二手房成交量价关系走势图(资料来源:易居研究院)


进入2019年之后,虽然媒体不断发表房地产市场开启小阳春的消息,但二手房成交低迷的情形还在延续。根据贝壳研究院的数据显示,2月北京二手房网签量只有6057套,环比减少42.2%,与去年同期相比则减少了17.7%,广州的情形更差(见下图)。

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▲2015年1月至2019年2月广州市二手房成交量价走势


根据阳光家缘的数据显示,2019年2月广州市(不含南沙、从化)中介网签量为1611宗,较1月(3090宗)环比大幅下降47.9%,较去年春节同期(3132宗)大幅下降48.5%,成交量创近4年以来新低。

同时需要指出,今年春节过后的两周(也就是市场所称春节过后的小阳春开启时间),市场成交的反弹力度远不及2016年、2017年和2018年同期。这很可能说明上图中的“红线”又开始了下行走势,二手房的流动性继续下降。

上述现象也会体现在二手房的成交周期上。过去一年多,上海应该属于房地产市场最稳定的主要大城市,但贝壳研究院的数据显示,去年12月份上海链家房源成交周期为115.8天,比低点拉长54天,上涨幅度达86%,成交周期明显拉长。

不断有人埋怨,卖出二手房需要半年多甚至一年多的时间,原因就在这里——二手房的流动性在快速下滑,成交周期在大幅拉长。


房地产的财富属性正在消失


未来,随着新房不断流入市场,二手房的存量会继续膨胀,意味着二手房的流动性就会继续下降,成交周期将更长。这是人口趋势、居民的债务率、现金和储蓄在居民财产中的占比、房屋由供不应求到供过于求的转变等综合因素所决定的。

一旦主要二手房中介的房源成交周期上升到一年以上的时候,就可以理解为很难卖出,难以实现以房屋为代表的基于金融属性的个人财富,也就难以变现为个人的购买力;成交周期需要两三年甚至以上的时候,就可以理解为难以成交。

此时,房屋代表的基于金融属性的财富就消失了,个人的购买力也就会大幅丧失。

所以,在今天的局势下,房地产市场在整体上已经失去了投资的功能,因为基于金融属性的财富功能在丧失,难以变现回购买力,只能逐渐回归居住属性。这正如领导所说:“房子是用来住的,不是用来炒的。” 

那么,中国人的财富未来会向什么方向流动呢?这必须具备两个条件:第一是流动性好;第二是具有普遍接受性,也就是被社会大多数人都接受并认可。

以金银、原油、农产品为代表的实物、以信誉为代表的无形资产的地位会不断上升。由于中国很可能还会维持通胀型经济体的发展模式,现金、储蓄和有价证券的地位难以得到明显的提升。

这代表的是未来积累个人财富的方向。


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文章作者:如松

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已有20位网友发表了看法:
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1L访客 2019-03-11 07:53:51 回复  Meizu MX5Meizu MX5 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
老师辛苦了
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2L访客 2019-03-11 07:58:47 回复  Windows 7Windows 7 Google Chrome 63.0.3239.132Google Chrome 63.0.3239.132
民以食为天!粮食最重要!车可以废除,所以原油不很重要,金银**不重要!美元.英镑.日元都非常重要
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3L访客 2019-03-11 08:06:11 回复  Samsung G8750Samsung G8750 Google Chrome 56.0.2924.116Google Chrome 56.0.2924.116
还是房子,人一辈子支出的最大头始终是房子,钱印出来了总要有东西容积它,之前很相信你,现在觉得如松老师太故弄玄虚了,任盈盈比较实在
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4L访客 2019-03-11 08:21:57 回复  Apple iPhoneApple iPhone WeChat 7.0.3WeChat 7.0.3
指望房价大幅下降不太现实,除非大幅裁减公务性质人员,除非有新的经济引擎,这些几乎看不到。以后只会是高房价,高通胀状态!
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4L访客 2019-03-11 20:23:56 回复  Apple iPadApple iPad Safari 12.0Safari 12.0
@访客 钱在贬值,房子不用说掉价,只要价格不涨本身就是降价了
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5L访客 2019-03-11 08:32:50 回复  Huawei MHAHuawei MHA Android Webkit 4.0Android Webkit 4.0
土地!土地!还是土地!
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5L访客 2019-03-11 08:51:36 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.4.11MIUI Browser 9.4.11
@访客 免费送房子,日本,俄罗斯土地多
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6L访客 2019-03-11 09:14:05 回复  Huawei PICHuawei PIC Google Chrome 55.0.2883.91Google Chrome 55.0.2883.91
谢谢老师。
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7L访客 2019-03-11 10:11:02 回复  Apple iPhoneApple iPhone Mozilla CompatibleMozilla Compatible
松哥独到深刻的分析,为有缘人指明了方向!谢谢
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8L访客 2019-03-11 10:20:24 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
作者低估了驱民进城的人口数量,千方百计保楼市在,没看到放风放开“无门槛”落户条件?当然不是无条件落户,前提是购入落户地一套房子嘛...
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8L访客 2019-03-11 10:28:14 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 再把拆迁力度加大,许多二、三十年的小多层也给扒掉,刚需就出来了。何况每年产出的800万大学生?房产税短期开征不了,地方还得吃好土地财政饭,所以楼市至少还有一轮泡沫的.,只等政策和放水了,估计下半年就有了...
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8L访客 2019-03-11 10:43:59 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 经济好的时候,一轮泡沫能支撑6、7年。当下经济形势太差,面临通缩,新一轮泡沫(放水)大致能支撑3年左右支、估计撑到2022年,泡沫就怎么都保不住了,债市崩楼市崩汇率也崩!而股市因为以前一直被收割被提款长期保持在低位,待其它行业崩盘时,反而是货币泛滥蜂拥而入最终形成一个超级水牛市!
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9L访客 2019-03-11 10:48:43 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
现在话告别房地产还太早,2021年再告别也不迟!上面心里有数的,既然会上说三年内房税征不了,即是暗示说房地产经济还能玩三年....
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10L访客 2019-03-11 11:03:57 回复  OPPOOPPO Google Chrome 53.0.2785.134Google Chrome 53.0.2785.134
如松前几年的预测到目前都没实现,不知今年会不会预测成功。
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11L访客7 2019-03-11 11:08:59 回复  Huawei FLAHuawei FLA Google Chrome 69.0.3497.100Google Chrome 69.0.3497.100
我看我周围有很多人买房子其实只是为了让孩子上一个好点的学校。因为现在上学就近上,所以只能买一个离比较好的学校的房子。那么,是不是以后教育政策也会变?比如调动附近几个学校的教师,让家长没有办法通过买房子安排自己的孩子上最好的学校(老师不固定,每个班都有可能出现好老师)
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12L访客 2019-03-11 11:37:13 回复  Huawei FIGHuawei FIG MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
如松老师辛苦了!谢谢!
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13L访客 2019-03-11 12:17:11 回复  Samsung I9500Samsung I9500 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
开会前才说两年内不会出台房地产稅,然后就开始立法了
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14L访客 2019-03-11 13:27:11 回复  Redmi Note 4Redmi Note 4 MIUI Browser 10.2.11MIUI Browser 10.2.11
新房好买,且价格不断上涨,二手房不好卖呗。
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15L访客 2019-03-11 13:28:13 回复  Apple iPhoneApple iPhone UC Browser 12.3.3.1148UC Browser 12.3.3.1148
房地产税的征收毫无依据,如果是房地产税,土地是国家的,该向国家征税,如果是房产税,房产是商品,在交易的环节已经征收。你买一辆车,是不是每年还要缴税?
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16L访客 2019-03-11 16:51:25 回复  Windows Server 2003Windows Server 2003 Google Chrome 40.0.2214.89Google Chrome 40.0.2214.89
这是一个感性的社会,理是行不通,如果人人都知理,天下太平。

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