如松:终于,房地产这只“夜壶”被彻底踢碎了!

2019-01-31 21949人阅读,共57个回复 房地产
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中国的外汇储备在1978年以前很少,不到10亿美元,改革开放以后,随着中国逐渐与世界接轨,再加上劳动力价格的优势,外资不断进入,让中国的外汇储备开始逐渐增长,到1983年达到89亿美元。

但由于经济过热和进口增长,中国外储在上世纪1980年代中期又重新下降,直到1989年都处于较低水平。

当时,很多物资都采用了双轨制,人民币也一样,有官方汇率和调剂汇率的差别。1993年底,人民币对美元官方汇率与调剂汇率分别为5.7和8.7。1994年,中国实行汇率并轨,人民币对美元汇率在1美元兑8.27~8.28元人民币这非常窄的范围内浮动。


人民币因何会以外汇背书?


这一时期,由于外汇有限,人民币一直都是自主发行,同时,执行严格的外汇管制。

之所以这样做,本质是因为自身经济效率不理想,主要体现在国有经济占主导地位以及价格的双轨制上。而当经济效率不理想的时候,往往会带来下边两组矛盾:

①税收不足,难以满足财政支出,此时,央行就顺理成章地成为“第二财政部”,不断催动M2的高速增长(见下图),相应地社会消费层面,就会出现高通胀;最后,又进一步带来货币贬值的避险效应,对外汇的需求加大;

QQ截图20190131070446.jpg

▲很多年份的M2增长率达到百分之二三十

②受高通胀的影响,这段时间,进口物资价格优势明显,进口增速迅猛,由此进一步加大了对外汇的需求。而且,由于当时实行双轨制,经济竞争不充分,资本的流入受限,企业的出口创汇能力也不足。

在以上两组矛盾的双重作用下,我们的国际收支无法实现平衡,只能采用严格的外汇管制政策。

然而,在2000年以前曾多次出现高通胀,经济剧烈波动。可见这种货币自主发行方式带来的效果并不理想。

于是,一方面,我们在1994年启动汇改,致使人民币贬值,刺激了出口,经常账户余额从1993年逆差119亿美元到2001年顺差174亿美元。

另一方面,通过进行经济体制改革,取消了双轨制,在1990年代吸引了大量外国直接投资,到2001年这一块的投资已达到442亿美元。

这样一来,中国便迎来了双顺差时代。

加之加入世界贸易组织,外资持续流入、中国经济的市场边界得以大幅扩张,经济高速增长的同时,也实现了外汇储备的快速积累。

于是,人民币开始依靠外汇占款来发行,也就是所谓的外汇背书。


房地产繁荣带来巨额财政收入


2000年以后,中国依托外汇储备发行人民币,同时,央行不能直接购买政府债务,这就决定必须创造一个财政增收的渠道,用以弥补财政收入的不足。

很自然地,房地产这只“夜壶”被用上了,1998年,住房制度改革开启,取消福利分房,实行住房商品化,这样一来,人们就必须购买住房。而土地控制在地方政府手中,实际就是向政府购买住房。

众所周知,此后很长一段时间,中国经济高速增长,人们有了比较足够的购买力。结果,地方政府在土地出让金、交易税费等方面财源滚滚,“夜壶”用得很顺畅。

如果只看到土地出让金和房屋交易的税费等,可能还是忽视了这只“夜壶”的威力。因为房地产的不断繁荣,还带动了能源、钢铁、有色、建材、设计施工等数十个行业的需求,在这些行业上无论中央还是地方财政都获得了源源不断的收入。

以2017年为例,如果简单地以一般预算收入与政府性基金收入作为政府总收入的话,当年累计收入为234029亿元。

而在这一年,国有土地出让金收入达到52059亿元,有房地产领域人士估算,2017年土地和房地产相关税收(契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税等)超过3万亿,两相合计一共8.2万亿。

如果再加上能源、钢铁等几十个子行业中与房地产相关的税收,房地产领域产生的政府收入,预计要占到政府总收入的半壁江山。

所以,这只“夜壶”可不是一般的“夜壶”,而是天大的“夜壶”,近似聚宝盆。

房地产这只“夜壶”甚至影响了几代人,成为一种房“宗教”。

为了政府收入尤其是地方政府收入,近些年房地产领域怪事频出,多次调控调到最后都变成了“空调”;中央政府要求调控的时候,很多地方政府想方设法钻空子,更有地方以吸引人才为名放开户籍管制,行推动房地产成交之实;至于小民离婚买房,更是见怪不怪。

这些做法都不奇怪,都是为了钱!

但另一方面,一旦房地产成为独一无二的兴旺行业,极有可能带来百业凋零的局面:

第一,房地产抽取了全社会大部分生产要素,推动生产要素价格高速上涨,挤压了实业的生存空间,逼迫实业老板卖厂炒房;

第二,全民逐利房地产,多数人不安心本职的科研、生产等工作,甚至一些上市公司也参与炒房,经济水平难以提高;

第三,全民以钱为中心,多数人丧失道德和信仰。


人民币重回自主发行


长此以往,国家走向何方?经济走向何方?

终于,领导说了一句话:房子不是用来炒的!

这句话明显不再只是说来听听,最近甚至使出了控房价的“杀手锏”。1月16日,财政部国库司领导讲了一段话:

“2019年要拓展政府债券功能,准备研究将国债与央行货币政策操作衔接起来,同时扩大国债在货币政策操作中的运用,推动实施国债作为公开市场操作主要工具的货币政策机制,健全国债收益率曲线的利率传导机制,强化国债作为基准金融资产的作用,使国债达到准货币的效果。”

读起来比较啰嗦,其实就是一句话:政府债务等于货币,央行可以依托政府债务发行货币。

2014年之后,中国的双顺差已经难以维持,继续依托外汇储备发行人民币已经明显难以持续。现在,财政部国库司领导的讲话,意味着人民币发行方式再次回到自主发行方式上来,实现了一个轮回。

以往,央行将货币投放到市场中,然后才能形成财政收入,让房地产成为主要的“中介”,也就是“夜壶”。地方政府如果要增加收入,就要不断推动房地产成交和房价,为房地产行业摇旗呐喊。

现在,央行抄近道可以直接购买政府债务,政府正常税收收入之外的赤字,由央行买单,不需要房地产再做“中介”,相当于“咣当”一声,把“夜壶”踢碎了。

消除房地产“毒瘤”,努力实现居者有其屋,当然是合理的。但是,新的货币发行机制也可能带来一些问题,此时,必须控制财政赤字,避免央行不断大量地以政府债务为保证金来发行人民币,因为这会造成通胀恶化并导致经济的剧烈波动。

所以,控制政府的赤字率成为新的货币发行机制能否成功的关键!

房地产的未来价值取决于租售比。有现金收入的有价值,租售比越高的,价值越高,属于资产;而没有现金收入的(没有租户),将丧失价值,甚至成为一种“负债”。


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文章作者:如松

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已有57位网友发表了看法:
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1L访客 2019-01-31 07:39:59 回复  Samsung N9005Samsung N9005 Google Chrome 33.0.1750.517Google Chrome 33.0.1750.517
如何保证央行不会无节操的购买债券?外汇占款的这部分会回收么?谁来限制老大给央行的压力
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2L访客 2019-01-31 08:18:24 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Google Chrome 71.0.3578.98Google Chrome 71.0.3578.98
其实某松就是裆的夜壶
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2L访客 2019-01-31 14:23:19 回复  Huawei SLAHuawei SLA Android Webkit 4.0Android Webkit 4.0
@访客 你发现没有自己才是裆的夜壳。
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3L访客 2019-01-31 08:45:08 回复  Huawei ALPHuawei ALP Android Webkit 4.0Android Webkit 4.0
夜壶碎还为之尚早,现在他们要稳,你说的对透资消费的天天盼着通胀,努力存钱的天天盼着紧缩,他们搞房地产让钱不值钱,也只给一点点利息,他们把紧缩的人给坑了,吃完这头,就会再去吃培养起来的那头了。两头都不耽误,对赌庄家通吃。
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3L访客 2019-01-31 10:12:29 回复  Android 8.0Android 8.0 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
@访客 很到位。
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4L访客 2019-01-31 09:26:50 回复  Android 5.1Android 5.1 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
这篇张文章价值百万,房地产之殇
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5L访客 2019-01-31 09:29:08 回复  Huawei HWIHuawei HWI MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
是不是将来的日子房价不涨了,物价飞涨!那就囤黄金吧!
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6L访客 2019-01-31 09:58:10 回复  Android 8.1.0Android 8.1.0 Google Chrome 68.0.3440.91Google Chrome 68.0.3440.91
全文都不错,有一点纠正,以钱为中心是客观的,没什么不好
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7L访客 2019-01-31 10:44:07 回复  Windows 7Windows 7 Google Chrome 45.0.2454.101Google Chrome 45.0.2454.101
自主发货币绝对是好事一件,但是问题是如何让国际朋友们相信我们的信誉,以后不会乱发货币,然后大量持有人民币,这个我们如何做到法律**层面的保证。
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8L访客 2019-01-31 11:07:11 回复  Huawei ALPHuawei ALP Android Webkit 4.0Android Webkit 4.0
我总觉得特朗普对我们没什么好谈的,即使你出血割肉,他吃完一块还会再要一块,死不罢休,我们抱有太多幻想,我们的货币又升值了,老刘又去谈判了,他不停的敲打,我们一直失血,中小企业出口企业,都死了,你力量被削弱,失业高,你就有资本跟人谈判了。人家小刀换斧头了
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8L访客 2019-02-01 10:48:21 回复  Apple iPhoneApple iPhone UC Browser 12.2.6.1133UC Browser 12.2.6.1133
@访客 吸血的到底是美的还是其它?
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8L访客 2019-02-01 10:49:47 回复  Apple iPhoneApple iPhone UC Browser 12.2.6.1133UC Browser 12.2.6.1133
@访客 发展房产还能发展几十个产业,发债能发展什么?除了贪
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9L访客 2019-01-31 11:15:46 回复  ZTE BA910ZTE BA910 MQQBrowser 5.6MQQBrowser 5.6
拜读
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10L访客 2019-01-31 11:15:54 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Edge 17.17134Edge 17.17134
央行独立,收缩财政支出根本做不到。所以夜壶不可能碎
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11L访客 2019-01-31 11:38:48 回复  Huawei FIGHuawei FIG Android Webkit 4.0Android Webkit 4.0
好文!赞。
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12L访客 2019-01-31 11:56:53 回复  Huawei DUKHuawei DUK UC Browser 12.0.0.980UC Browser 12.0.0.980
如何管控货币发行量
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13L访客 2019-01-31 12:36:03 回复  Huawei NXTHuawei NXT UC Browser 12.0.5.985UC Browser 12.0.5.985
再发3百亿,汇将破6。新货币之锚起航。
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14L访客 2019-01-31 12:37:56 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.4.11MIUI Browser 9.4.11
啥时候贪,污能判罪才是真的财政有效,不发货币的前提,不判谁信货币能节制!还是自我管理,自我控制,特别是红色集合体!还有亏了还弥补吗?
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14L访客 2019-01-31 16:05:16 回复  Android 8.1.0Android 8.1.0 Google Chrome 62.0.3202.84Google Chrome 62.0.3202.84
@访客 还要一点就是集体表决,有很多坏事,他们做了,但是几个人一起,你都不知道到底是谁做的。这叫集体作恶制度。看回记录,你只看到一次会议,决定干一件坏事,几个人同意,几个人反对,但你不知道是谁,
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15L访客 2019-01-31 12:41:20 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.4.11MIUI Browser 9.4.11
国企亏了或者弥补还咋给优惠?地方花钱不控制,公开,靠自我监督,以潜规则的智慧有啥意义,个别垄断还继续使劲亏钱吗?不亏钱还能代表身份吗?
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15L访客 2019-01-31 12:42:28 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.4.11MIUI Browser 9.4.11
@访客 自我管理钱财,管花不管还!还能最后推给百姓买单?
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16L访客 2019-01-31 13:25:19 回复  Huawei BACHuawei BAC Android Webkit 4.0Android Webkit 4.0
不敢苟同。夜壶是裆收租的乾坤袋,在没有找到替代物之前,利益集团靠它通吃,怎么可能踢碎呢?希望博主不要乱煽情
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17L访客 2019-01-31 13:26:03 回复  Huawei EDISONHuawei EDISON Google Chrome 68.0.3440.91Google Chrome 68.0.3440.91
手里还有万把美元,最近人民币升值厉害,是不是赶紧换人民币啊?
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17L访客 2019-01-31 14:28:40 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.4.11MIUI Browser 9.4.11
@访客 换我,瓜皮!
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17L访客 2019-01-31 16:42:32 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.4.11MIUI Browser 9.4.11
@访客 一万你算老几?把你嘚瑟的!
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17L访客 2019-01-31 17:33:45 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.4.11MIUI Browser 9.4.11
@访客 某房是几祖宗几千年的积累!你算你排老几
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18L访客 2019-01-31 13:49:35 回复  Huawei EVAHuawei EVA MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
夜壶还是要用,但是不像以前那样频繁了
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19L访客 2019-01-31 14:40:29 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Google Chrome 63.0.3239.132Google Chrome 63.0.3239.132
如何把能源 粮食 搞来才是关键。哪怕发行是一张厕所用的毛头擦屁股纸,只要能换来能源那也算价值。
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20L访客 2019-01-31 15:38:49 回复  OPPOOPPO Google Chrome 53.0.2785.134Google Chrome 53.0.2785.134
成功将人们变成房奴,我的收入永久且增长。哈哈!很多人连房奴都不能当,那就当佃奴吧!
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21L访客 2019-01-31 15:40:39 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Edge 17.17134Edge 17.17134
万一黄金充公怎么办
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21L访客 2019-01-31 16:37:36 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.4.11MIUI Browser 9.4.11
@访客 可能吗?如果有那就是黎明之前最后一天,说不定轮不到你就解放了!
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21L访客 2019-01-31 16:38:51 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.4.11MIUI Browser 9.4.11
@访客 你家有多少悄悄告诉我,我不告诉别人真的!
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21L访客 2019-01-31 16:41:38 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.4.11MIUI Browser 9.4.11
@访客 真有那天黑市估计涨的天上去了!有一点都涨疯了,更的买了
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22L访客 2019-01-31 16:27:44 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 Google Chrome 49.0.2623.87Google Chrome 49.0.2623.87
假设美刀可以自由兑换,是拿R M B还是刀?
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22L访客 2019-01-31 16:48:54 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.4.11MIUI Browser 9.4.11
@访客 现在都忘回骗呢,还想自由兑换,你咋想的,你真以为那个可以随便换,连首富都不敢说自己挣的钱,想咋花咋花,你以为你的钱真你自己的!
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22L访客 2019-01-31 16:49:52 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.4.11MIUI Browser 9.4.11
@访客 换了给你等级在册,随时翻账本支援国家建设!
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22L访客 2019-01-31 16:50:04 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.4.11MIUI Browser 9.4.11
@访客 登记在册
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23L访客 2019-01-31 17:27:59 回复  Apple iPhoneApple iPhone WeChat 6.7.3WeChat 6.7.3
老师在含有夜壶这个文章名字后面放了咖啡杯,看起来意味深远啊~
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24L访客 2019-01-31 19:47:27 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 Firefox 64.0Firefox 64.0
今年冬天雷声一片,所以。。。。。。
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25L访客 2019-01-31 20:25:57 回复  Windows XPWindows XP Sogou ExplorerSogou Explorer
”夜壶“?这就像如松当初极力推崇比特币一样愚蠢。事实是,它是体制赖以生存的支柱产业,日前也被专门正名为实体经济,更提出要努力稳房价,谁踢它了?说它可有可无简直是无知,只不过越来越无力对抗市场罢了。
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26L访客 2019-01-31 22:43:43 回复  Samsung N9005Samsung N9005 Google Chrome 33.0.1750.517Google Chrome 33.0.1750.517
纳闷了,黄金还好说,美元你敢拿出来花么?使用非法定货币,分分钟弄残你
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26L访客 2019-02-01 08:15:00 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.4.11MIUI Browser 9.4.11
@访客 我们家亲戚都让我普及了,或者经过这几年的外汇普及,早深入人心了,币值就民心,周围还不懂的没几个,感谢养马贬值普及货币知识,感谢校长贡献金圆券,父母辈都教育深刻,心宽体胖,不急,你急吗?给狗喂了摇个尾巴,给某吃了它还想吃你血肉,几十年都吃不够,非逼的你去
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26L访客 2019-02-01 08:15:19 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.4.11MIUI Browser 9.4.11
@访客 我们家亲戚都让我普及了,或者经过这几年的外汇普及,早深入人心了,
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26L访客 2019-02-01 08:15:39 回复  Xiaomi 4Xiaomi 4 MIUI Browser 9.4.11MIUI Browser 9.4.11
@访客 币值就民心,周围还不懂的没几个,感谢养马贬值普及货币知识,感谢校长贡献金圆券,父母辈都教育深刻,心宽体胖
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27L访客 2019-01-31 22:59:57 回复  Android 7.1.1Android 7.1.1 MIUI Browser 10.4.5MIUI Browser 10.4.5
本质我觉得是…在现有生产力的条件下,你要提高生产总值,那就只能是延长劳动时间。这样搞,那样搞,各种玩法,无非是骗你多做事。这个劳动时间延长是有极限的,因为人吃不消。现在人已经很累了,再玩各种花样,也玩不转了,玩到最后人只能会被玩死。
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28L访客 2019-01-31 23:16:06 回复  Huawei ALPHuawei ALP Android Webkit 4.0Android Webkit 4.0
干部太多,干活太少,折腾太多,效率太少。
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28L访客 2019-02-01 08:28:23 回复  Meizu M6 NoteMeizu M6 Note Baidu Browser 7.18.21.0Baidu Browser 7.18.21.0
@访客 **
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28L访客 2019-02-01 08:28:43 回复  Meizu M6 NoteMeizu M6 Note Baidu Browser 7.18.21.0Baidu Browser 7.18.21.0
@访客 真。。。。理
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29L访客 2019-02-01 00:18:10 回复  Apple iPhoneApple iPhone Mozilla CompatibleMozilla Compatible
白银算盘打的响,其实老百姓和底层的人命如蝼蚁活着和被人捻死没什么区别……
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30L访客自由 2019-02-01 07:12:40 回复  Apple iPhoneApple iPhone Safari 10.0Safari 10.0
爷爷要学习他父亲先生精神,像他父亲一样,发扬光大。
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31L访客 2019-02-01 08:38:06 回复  Samsung I9500Samsung I9500 UC Browser 12.2.6.1006UC Browser 12.2.6.1006
全民买单,师母已呆
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32L访客 2019-02-01 09:05:37 回复  Windows 10Windows 10 Edge 17.17134Edge 17.17134
老师说的完全正确,房地产当然会成为没啥屌用的夜壶了,可以躺在钱上解决生理问题,还要那破逼不爽的玩意干么涅
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33L访客 2019-02-05 10:20:57 回复  Windows 7Windows 7 Google Chrome 63.0.3239.132Google Chrome 63.0.3239.132
地方政府无耻,不买房就捅你老房,看你买不买?还美其名日:棚户区改造货币化,用心何其毒也
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34L访客 2019-02-06 20:47:52 回复  Huawei SLAHuawei SLA Android Webkit 4.0Android Webkit 4.0
房地产这只夜壶是不会踢碎的,厉害国的**从起家就是地产**,自始自终都不会放弃地产的,通过放取的民心,奠定执政**,通过收取得大笔财富,真可谓成也地产,败也地产,地产**不亡,房地产不倒,历史就在这一起一落中进行着轮回。
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35L访客 2019-03-01 08:30:45 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 2345Explorer 9.4.3.178792345Explorer 9.4.3.17879
如松的文章表面看起来很有道理,但现实却很打脸,原因就是没有结合中国的实际。这样的后果就是坑了一大批信徒。诸如此类,还有**、时寒冰等等。信志强住洋房,信**住牛棚!看看现实是不是这样?

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